עורך דין תכנון ובניה

התנגדות לצו הריסה

צו הריסה מנהלי הוא צו הניתן על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה. הצו ניתן כנגד: בנייה ללא היתר בנייה של מבנה שחורג מתוכנית בניין עיר או תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מתאר ארצית או כנגד שימוש חורג ללא היתר או תוך סטייה מהיתר.

תכליתו של צו ההריסה המנהלי, היא לאפשר לרשויות להתמודד במהירות וביעילות בתופעת הבניה הבלתי חוקית ולמנוע "קביעת עובדות בשטח"

מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור

דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.

מה זה אומר צו הריסה?

מדובר בצו הריסה מנהלי שמעוגן בחוק. סעיף החוק הרלוונטי הוא 239(א) לחוק התכנון והבנייה. 

 

הצו קובע כי בית המשפט, כפי שמוגדר בחוק לפני כן, רשאי, לבקשת תובע, לצוות על הריסת עבודה אסורה, גם אם לא הוגש כתב אישום בשלה. כל עוד יש עניין ציבורי מיוחד במתן הצו. בנוסף, ישנו צו להריסת עבודה א והפסקת שימוש בניגוד לצו הפסקה שיפוטי, שמפורט בסעיף 237(א) לחוק התכנון והבניה, והוא נותן למנהל היחידה הארצית לאכיפה או מהנדס הוועדה המקומית סמכות לצוות על הריסת עבודה שבוצעה בניגוד לצו.

צו להריסת עבודה או הפסקת שימוש בניגוד לצו הפסקה שיפוטי 

237.  (א)  ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה או מהנדס הוועדה, על יסוד דין וחשבון בכתב שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה או נעשה שימוש בניגוד לצו הפסקה שיפוטי, רשאי הוא לצוות על מי שניתן לו צו ההפסקה השיפוטי להרוס את העבודה שבוצעה בניגוד לצו או להפסיק את השימוש שנעשה בניגוד לצו, ובלבד שאם חלפה יותר משנה מיום שניתן הצו לא יורה כן אלא באישור בית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234(ג).

הצו קובע כי בית המשפט, כפי שמוגדר בחוק לפני כן, רשאי, לבקשת תובע, לצוות על הריסת עבודה אסורה, גם אם לא הוגש כתב אישום בשלה. כל עוד יש עניין ציבורי מיוחד במתן הצו. בנוסף, ישנו צו להריסת עבודה א והפסקת שימוש בניגוד לצו הפסקה שיפוטי, שמפורט בסעיף 237(א) לחוק התכנון והבניה, והוא נותן למנהל היחידה הארצית לאכיפה או מהנדס הוועדה המקומית סמכות לצוות על הריסת עבודה שבוצעה בניגוד לצו.

באילו תנאים ניתן הצו?

החוק מפרט מהם התנאים להטלת צו הריסה על ידי בית המשפט:

  • לא ניתן למצוא את האדם שביצע את העבודה האסורה, בשקידה סבירה.
  • לא ניתן או שאין זה מעשי למסור לאדם הזמנה לדין, בשקידה סבירה.
  • לא ניתן להוכיח מי ביצע את העבודה האסורה.
  • מי שביצע את העבודה האסורה נפטר, או שאינו בר עונשין, כולל בשל התיישנות שחלה על עבירת העבודה האסורה.
  • התובע החליט כי נסיבות המקרה אינן מתאימות להמשך חקירה או העמדה לדין.
  • הצו יבוצע בידי היחידה הארצית לאכיפה, הוועדה המקומית, או רשות מקומית המוסמכת לאכיפה, בתנאי שעברו 21 יום ממועד המצאת הצו.

תכלית: תכליתו של צו ההריסה המנהלי, היא לאפשר לרשויות להתמודד במהירות וביעילות בתופעת הבניה הבלתי חוקית ולמנוע "קביעת עובדות בשטח". השלב המנהלי הוא השלב בו נכון וראוי לבצע את האכיפה בתחום התכנון והבניה, בניה בלתי חוקית בהתהוות – בשלב המנהלי, היא השלב בו פגיעתה של הבניה בניגוד להוראות החוק בתכליות התכנון, בסביבה ובשלטון החוק היא המצומצמת ביותר, השלב המנהלי הוא השלב בו האכיפה כנגד בניה בלתי חוקית היא הפשוטה והאפקטיבית ביותר, מפני שביצוע הצווים והריסת הבניה בשלב זה דורשת אמצעים מעטים, ופגיעתה בבונה היא הנמוכה ביותר צו הריסה מנהלי הוא אחד הכלים המרכזיים לביצוע האכיפה בשלב המנהלי, ולהשבת המצב לקדמותו נוכח המידיות היחסית שבהוצאת הצו אל הפועל, השימוש הנכון בצווי הריסה מנהליים ומימושם מייצרים הרתעה של ממש מפני המשך התרחבות תופעת הבניה הבלתי חוקית צו הריסה מנהלי אינו אמצעי עונשי הצו פוגע בזכות הקניין, שהיא זכות יסוד במשפט, והוא גורם לנזקים כספיים משמעותיים – על-כן השימוש בסמכות יעשה באופן מושכל ואחראי הוראות החוק מאפשרות לרשויות האכיפה להיפרע מהוצאותיהן בביצוע ההריסות על-ידי תביעת החזר ההוצאות מבעל הנכס, ובכך יש גם כדי לעודד ביצוע הריסה עצמית, כאשר ההשקעה של הבונה עודנה קטנה יחסית

איך עובד צו הריסה שניתן על ידי מהנדס הוועדה או מנהל היחידה הארצית לאכיפה?

לצורך הוצאת צו ההריסה נדרשת חוות דעת מנומקת של מהנדס. חוות דעת זו צריכה להגיע מטעם הוועדה המקומית שתמנה מהנדס לערוך אותה. היא צריכה לכלול את הטענה שהבניין, או חלק ממנו, נבנו ללא היתה בנייה או חרגו מההיתרים הנדרשים. ההיתרים הנדרשים הם: תב"ע – תכנית בניין עיר, תמ"מ – תכנית מתאר מקומית, או תמ"א – תכנית מתאר ארצית. נציין שמדובר בצו שניתן רק במקרים חמורים יחסית, והרשות יכולה לממש אותו.

מה המטרה של הצו?

תכליתו של הצו היא הענקת אמצעי יעיל ומהיר לרשויות במלחמתן כגד הבנייה הבלתי חוקית. המטרה היא שתהיה לרשות המקומית את האופציה להפעיל סמכות הריסה של בנייה חדשה שנבנית ללא אישור במהירות וביעילות. יש לציין שהמחוקק הגביל את בית המשפט מלהתערב בהליך זה למספר עילות מצומצמות בלבד.

המצאת הצו

הצו מודבק, יחד עם המסמכים שעל בסיסם הוא ניתן, לנכס וניתן לבצע את ההריסה בתוך 24 שעות, ובכל מקרה תוך 72 שעות. אחרי 30 יום מרגע הוצאת הצו או מרגע ההחלטה שדוחה שאת הבקשה לביטול הצו, לא ניתן לבצע את הצו.

בקשה להתנגדות לצו הריסה מנהלי

יש חובה להגיש בקשה לביטול צו הריסה מנהלי, או לביטולו תוך שלושה ימים מהרגע שהמבקש ידע על הוצאת הצו. אם מדובר באדם שרואה את עצמו נפגע מצו ההריסה, לפי סעיף 239(א), למרות שהוא לא היה צד לבקשה למתן הצו, הוא רשאי להגיש בקשה לביטול הצו, תוך 21 יום מיום המצאת הצו.

צו הריסה בלא הליך פלילי: 

239.  (א)  בית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234(ג) רשאי, לבקשת תובע, לצוות על הריסת עבודה אסורה אף אם לא הוגש כתב אישום בשלה, ובלבד שיש עניין ציבורי מיוחד במתן הצו ומתקיים אחד מאלה:

(1)   לא ניתן למצוא את האדם שביצע את העבודה האסורה, בשקידה סבירה;

(2)   לא ניתן או שאין זה מעשי למסור לאדם הזמנה לדין, בשקידה סבירה;

(3)   לא ניתן להוכיח מי ביצע את העבודה האסורה;

(4)   מי שביצע את העבודה האסורה נפטר או שאינו בר-עונשין, לרבות בשל התיישנות שחלה על עבירת העבודה האסורה;

(5)   התובע החליט כי נסיבות המקרה בכללותן אינן מתאימות להמשך חקירה או להעמדה לדין פלילי לפי סימן ו'.

           (ב)  הוראות סעיף 226(ב) יחולו לגבי המצאת צו הריסה לפי סעיף קטן (א), בשינויים המחויבים.

           (ג)   צו הריסה לפי סעיף קטן (א) יבוצע בידי היחידה הארצית לאכיפה, הוועדה המקומית או רשות מקומית המוסמכת לאכיפה, ובלבד שחלפו 21 ימים לפחות ממועד המצאת הצו.

מה חשוב לדעת?

כלומר, מכיוון שהצו יבוצע תוך מספר שעות עד ימים, יש להגיש בקשה לבית המשפט לעניינים מקומיים, במהירות רבה. הדיון בבקשה יקבע תוך 7 ימים ממועד הגשת הבקשה. חשוב מאוד, שכדי לעכב את ביצוע צו ההריסה, יש להגיש בקשה לעיכוב צו ההריסה המנהלי, ובית המשפט יכול לעכב את הצו למשך 15 יום, כאשר אם מתקיים דיון במהלך הימים הללו, במעמד הצדדים, הוא יכול להאריכו לתקופות נוספות.

מה צריך להוכיח כדי לבטל את הצו?

כדי לבטל את הצו צריך שיתקיימו שני תנאים:

  1. הבנייה של הנכס הסתיימה למעלה מ – 60 יום אחרי הגשת תצהיר המהנדס, שלפיו ניתן הצו. במקרים רבים, הנכס עדיין לא מוכן למגורים, למשל אם חסרים בו דלתות או חלונות, וצריך לשים לב לכך. לפעמים יראו השלמות קטנות כמשהו זניח וכן יתייחסו למבנה כזה כעובדה מוגמרת.
  2. המבנה, שביחס אליו ניתן צו ההריסה, מאוכלס למעלה מ30 יום ממועד הגשת התצהיר.

בקשה לביטול צו הריסה בלא הליך פלילי 

240.  הרואה את עצמו נפגע מצו הריסה לפי סעיף 239(א), אשר לא היה צד לבקשה למתן צו כאמור, רשאי להגיש בקשה לביטולו לבית המשפט המוסמך כהגדרתו בסעיף 234(ג), בתוך 21 ימים מיום המצאת הצו כאמור בסעיף 226(ב) כפי שהוחל בסעיף 239(ב).

אילו טענות אפשר לטעון במישור המנהלי?

כמו כל החלטה מנהלית, ניתן לתקוף אותה למשל באחת מהעילות המנויות במשפט המנהלי:

  • היעדר סמכות
  • היעדר חוקיות
  • אי סבירות
  • אי תקינות ההליך המנהלי. תקינות ההליך המנהלי וסבירות הן שתי עילות שניתן להפעיל ביחס לאופן הפעלת שיקול הדעת על ידי הרשות.
  • האם התשתית העובדתית שעמדה לפני הוועדה אכן הונחה כראוי.
  • אי הפעלת שיקול דעת, או הפעלתו באופן שרירותי, יכולה לפסול החלטה מנהלית.

בנוסף, ניתן לבחון את הפגיעה באינטרס הציבורי ככל שהנכס יוותר על תילו. יכול להיות שמדובר בפגיעה קטנה ביחס לנזק שיגרם כתוצאה מההריסה.

שיקולים בקביעת ״מדד האשם״ בעבירות של בניה שלא כדין או שימוש חורג שלא כדין:

לעיתים רבות צו הריסה ניתן כחלק מענישה פלילית ולא במסגרת הליך מנהלי ועולה שאלה בדבר מידת אשמתו של האדם העומד לדין. 

מתוך פסק דינו של כב׳ השופט הישאם  אבו שחאדה תו"ב 47071-10-10 ועדה מקומית לתכנון שוהם נ' צוקרמן ואח'

הפרמטרים בקביעת "מידת האשם" בעבירות של "בניה שלא כדין" ו-"שימוש חורג שלא כדין"

  1. הביטוי "מידת האשם" בביצועה של עבירה, מבוסס על ההנחה שקיימות דרגות שונות של אשם בביצועה של עבירה. באנלוגיה מהדין האנגלי, ניתן לדעתי לחלק את דרגות האשם לשלוש קבוצות עיקריות:

א.      דרגת אשם גבוהה

ב.       דרגת אשם בינונית

ג.        דרגת אשם נמוכה

 

  1. הפרמטרים שנקבעו בפסיקה לצורך הבחנה בין דרגות האשם בביצוע עבירה של "בניה שלא כדין" או "שימוש חורג שלא כדין" הינם כדלקמן:

א.      הרווח שהנאשם הפיק בפועל מהבניה או מהשימוש החורג;

ב.       אורך התקופה שבה הבניה שלא כדין עמדה על תילה, או תקופת השימוש החורג;

ג.        הריסת הבניה הלא חוקית או הפסקת השימוש החורג בטרם מתן גזר הדין;

ד.       הפרת צווים שיפוטיים.

נעמוד להלן על כל אחד מהפרמטרים שצוינו לעיל.

ז.3 (א) הרווח שהנאשם הפיק מהבניה או מהשימוש החורג

  1. ככל שנאשם הפיק רווח כספי גדול יותר מעבירת הבניה או עבירת השימוש החורג שביצע, אזי יש למקמו גבוה יותר במדרג האשם שקבעתי לעיל. הרווח הכספי יכול ללבוש צורות שונות כגון רווח בפועל שהפיק מהעבירה או חסכון בהוצאה כספית שהיה עליו להוציא אילולא ביצע את העבירה. פשיטא, שאין דינו של נאשם שהפיק רווח כספי בסך של 5,000 ₪
    מביצוע עבירה של בניה שלא כדין או שימוש חורג שלא כדין, כדינו של נאשם שביצע את אותה עבירה והפיק ממנה רווח כספי בסך של 100,000 ₪.
  2. סעיף 63(א) לחוק העונשין קובע כדלקמן: "בשל עבירה שנתכוון בה הנאשם לגרום נזק ממון לאחר או להשיג טובת הנאה לעצמו או לאחר, רשאי בית המשפט להטיל על הנאשם קנס פי ארבעה משוויים של הנזק שנגרם או של טובת ההנאה שהושגה על ידי העבירה, או את הקנס שנקבע בחיקוק, הכל לפי הגדול שבהם."

(ההדגשה אינה במקור)

  1. ב-רע"פ 4679/10 שמשון נ' עיריית תל אביב יפו [פורסם בנבו] (1.8.2011) נקבע כי ניתן להחיל את סעיף 63(א) לחוק העונשין על עבירות לפי חוק התכנון והבניה (סעיף 13 לפסק הדין של כבוד השופט דנציגר) (להלן: הלכת שמשון).
  2. כמו כן, בהלכת שמשון נקבע כי טובת ההנאה ממנה נגזר שיעורו המקסימלי של הקנס שניתן להשית לפי סעיף 63(א) לחוק העונשין, היא לא טובת ההנאה שהתכוון הנאשם להשיג, לו או לאחר, אלא טובת ההנאה אשר הושגה בפועל על ידי ביצוע העבירה. כאשר מדובר בבניה שלא כדין, טובת ההנאה שהופקה כתוצאה מביצוע העבירה היא השבחת הנכס. השבחה זו נוגעת לשוויו של הנכס ואין נפקא מינה אם השבחה זו מומשה במלואה באמצעות מכירת הנכס או מומשה באופן חלקי באמצעות השכרתו. ערכו של הנכס, לאחר ביצוע אותה בניה שלא כדין עלה, ועלייה זו בערכו היא טובת ההנאה שהושגה בעקבות ביצוע העבירה (פסקאות 24 עד 26 להלכת שמשון).
  3. כבוד השופט דנציגר סיכם את השיקולים המנחים בגזירת הדין בעבירות בניה (שם, פסקה 26):  "לאחר דברים אלו, מוצא אני מקום להדגיש כי הגם שזוהי עמדתי באשר לשווי המקסימאלי של טובת ההנאה המופקת, קביעתו של שיעור הקנס בכל מקרה ומקרה חייבת להיעשות לאחר שבית המשפט בחן את נסיבות המקרה לרבות את הסוגיות הבאות: (א) מה היקף הכספים שהתקבלו בפועל אצל העבריין או שהוצאתם נחסכה כתוצאה מביצוע העבירה; (ב) האם בוצעה הריסה של המבנה קודם למתן גזר הדין; (ג) האם במסגרת גזר הדין ניתן צו הריסה כך שיתכן ובמועד נראה לעין תיהרס הבניה הבלתי חוקית; (ד) האם הושתו על המבקש קנסות נוספים בהתאם להוראות השונות הקבועות בחוק התכנון והבניה. מובן כי אין המדובר ברשימה סגורה וכי מנגד יש לשקול את חומרת המעשים שבוצעו ואת היקפם, כמו גם נסיבות נוספות שעשויות לשמש כשיקול לחומרה או לקולא בגזירת עונשו של העבריין.

אדגיש כי לדידי מקום בו מדובר בבניה שלא כדין אשר נהרסה קודם למתן גזר הדין או כאשר המדובר בבניה שלא כדין אשר צפוי כי תיהרס בזמן הקרוב, אין מקום להשית על העבריין את מלוא הקנס שניתן להשית על פי הוראות סעיף 63(א) לחוק העונשין."

  1. במקרים שבהם המאשימה טוענת שהנאשם הפיק בפועל טובת הנאה מהבניה שביצע, או מהשימוש החורג, עליה הראיה ואת זאת תוכל לעשות ע"י הבאת חוות דעת מתאימה או מסמכים אחרים מתאימים. יוזכר כי, הפקה של טובת הנאה ע"י הנאשם כשיקול להחמרה בגובה הקנס שיוטל עליו, הינה נסיבה לחומרא שהמאשימה צריכה להוכיח בשלב הטיעונים לעונש, מעל לכל ספק סביר. ככל שהנאשם טוען שהפיק רווח נמוך מהעבירות שביצע וזאת כנסיבה לקולא, עליו להוכיח זאת במאזן ההסתברויות (ראו סעיף 40י(ג) לחוק העונשין).

חשיבות הליווי המשפטי

קיבלתם צו הריסה או צו הפסקת עבודה?

פנו אלינו בדחיפות.

למחלקת מקרקעין תכנון ובניה במשרד עורכי דין מור ושות׳, ניסיון משפטי רב בתחומים אלה.

צרו עימנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ משפטי דחופה ואנו נפעל עבורכם להגשת בקשה לביטול צו ההריסה ולכל הפחות לעיכוב ההליכים המנהליים אשר נפתחו כנגדכם.

המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.

לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-811-6181 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם

קבעו פגישת יעוץ

office@MorLawOffice.com