עורך דין נדל״ן
עסקאות קומבינציה במקרקעין
עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת חליפין במקרקעין / נדל"ן, העסקה נעשית בין יזם לבין בעל קרקע.
בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את המקרקעין שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה הוא זכאי לקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור / הבניה, אותן בנה היזם על מקרקעין אלו.
מאת עו״ד ונוטריון יגאל מור
דיוק בייעוץ המשפטי. מצויינות בליווי המשפטי.
מהי עסקת קומבינציה ומהם שלביה השונים?
עסקת קומבינציה היא עסקת מכר במקרקעין בה בעלי קרקעות מחליפים את זכויותיהם במקרקעין עם יזמי נדל"ן או קבלנים וזאת בתמורה לחלק מסוים מתוך הנדל"ן שיבנה על הקרקע המדוברת בעתיד. כלומר, מדובר למעשה בעסקת חליפין במסגרתה קבלן מקבל קרקע לבניה מבלי שיצטרך להשקיע הון עבור כך, בעוד שבעל הקרקע מקבל בגין כך חלק במקרקעין שייבנו, בדרך זו, צדדים מצמצמים את הוצאותיהם ואף לעתים מורידים את הסיכון בו הם נושאים.
בשלב הראשון בעסקת הקומבינציה, החוזה בין הצדדים מגדיר מה הוא החלק בקרקע שאותו ימכור בעל הקרקע ליזם ומה הוא החלק שיוותר אצלו. כן, יוגדרו היקפם של הנכסים שאותם יקבל בעל הקרקע מהקבלן בתמורה לכך. בשלב השני, נדרש מהצדדים לגשת לקבל אישור לתכנון הבנייה ולאחריו להתחיל את העבודה בשטח. בסיום הבניה, היזם נדרש להעביר אל בעל הקרקע את מספר הנכסים שנקבעו בחוזה שביניהם.
קיימים שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה שכדאי להכיר, ההבדל ביניהם נעוץ בעיקר בסיכון שהצדדים נושאים בו וברווח שצפוי להם. הסוג הראשון, נקרא "עסקת קומבינציה נטו" ובו מוסכם מראש בין הצדדים על מחיר נטו שיקבל בעל הקרקע וכך היזם למעשה נושא בתשלומי המס המתלווים. לעומת זאת, הסוג השני – "עסקת קומבינציה אחוזים" מתייחס למצבים בהם מוסכם מראש על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך הנכסים שייבנו.
לעסקת קומבינציה כמה יתרונות וחסרונות בולטים:
מצד אחד, פעמים רבות מדובר במצב של "Win-Win", שכן בעל הקרקע נהנה מהשבחה משמעותית מהקרקע שבבעלתו ולעומת זאת היזם יכול להוציא את הפרויקט לפועל מבלי לשאת בסיכונים של השקעת הון עצמי לרכישת הקרקע או להידרש לגיוס עבור כך. כן, במרבית המקרים, המיסים שיוטלו בעסקת קומבינציה יהיו נמוכים יותר מאלו שלהם כפופים הצדדים בעסקת מקרקעין רגילה ובכך העסקה מאפשרת לצדדים להפחית בהוצאות.
מצד שני, הצדדים נוטלים על עצמם סיכונים אחרים, למשל מקרה שבו הקבלן ייכנס להליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל) או ייעלם לבעל הקרקע לפני סיום עבודתו. במקרה זה, מתעוררות אף שאלות של מי שרכשו כדין דירות מהקבלן המבצע והאם הם זכאים לדרוש את תמורתם מבעל הקרקע? במקרים אלו, בתי המשפט חלוקים בעמדתם וניתן למצוא פסקי דין לכאן ולכאן:
בעניין ויינברד נגד רוקמן, בית המשפט קבע כי ביטולו של ההסכם בין בעל הקרקע לקבלן מביא לביטולו של ההסכם בין הקבלן לרוכשי הדירות שמסתמך עליו. בפסקי דין שהגיעו מאוחר יותר, פסק הדין חובני ונחשון, בית המשפט העליון קבע כי בעל הקרקע מחויב כלפי רוכשי הדירות מתוקף הערת האזהרה שחובה עליו לרשום. בפסק דינו של השופט עמית, הוא מעלה כי "מעמדם של רוכשי דירות עם ביטול ההסכם בין בעל הקרקע לקבלן עבר מהפך בפסיקה. הדברים ידועים ולא אאריך. בראשית הייתה הלכת … וינברד נ' רוקמן, …. (להלן: "הלכת וינברד"), שם נקבע כי ביטול הסכם הקומבינציה גורר ממילא ביטול הערות האזהרה של רוכשי הדירות, מאחר שאין לרוכש דירה יותר ממה שיש לקבלן. הלכת ויינברד שלטה בכיפה עד להלכות שנפסקו בעניין חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ…. נחשון נ' שי, ובהתאמה: "הלכות חובני ונחשון"). בקליפת אגוז, בהלכות חובני ונחשון נקבע כי "…התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות".
בעניין זה, חשוב להעיר כי גם חוזה המאפשר לבעל המקרקעין למחוק את הערת האזהרה לטובת רוכשי דירות לא בהכרח יכובד על ידי בית המשפט. כך, למשל, בפסק הדין שעסק בעניין בורשטיין, בחוזה לרכישת הדירה הוסכם כי בעל הקרקע רשאי לבטל את הערת האזהרה וכל הזכויות אשר נלוות לה. אף על פי כן, בית המשפט אסר על מחיקת ההערות, מקום שבו החוזה לא ציין באופן מפורש כיצד יש לעשות כן.
ליווי של עורך דין בעסקאות קומבינציה במקרקעין –
מדוע זה כל כך חשוב?
מלבד בעל הקרקע והקבלן קיימים ״שחקנים נוספים״ המעורבים בעסקת הקומבינציה. כך למשל רוכשי הנכס העתידי שאמור להיבנות על פני הקרקע המדוברת או הבנק המלווה את העסקה. מכאן, ניתן ללמוד כי עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הטומנת בחובה סיכונים מסוימים.
התייעצות עם עורך דין לפני ביצוע העסקה עשוי לסייע בהימנעות מטעויות ובהגנה על האינטרסים של כל אחד מן הצדדים. הליווי המשפטי חשוב הן בשלב ניסוח פרטיו של החוזה, במסגרתו עורך הדין ידאג לניסוח שיבטיח ללקוחותיו רווח מקסימלי תוך חשיפה מינימלית והן בשלב תכנון המיסוי של עסקת הקומבינציה. בעזרתו של עורך דין המתמחה בתחום המיסוי, ניתן לערוך תכנון מס ובכך להשפיע על גובה המיסים ולנסות למזערם.
המחלקה למקרקעין תכנון ובניה במשרד עו״ד מור ושות׳ הינה מחלקה עתירת ניסיון בעסקאות נדל״ן ובהליכי תכנון ובניה.
ליווי משפטי מקצועי הוא הערך שמוביל את המשרד בעסקאות מקרקעין ובהליכי תכנון ובניה, וזאת כדי להביא הן לתוצאה הרצויה והיעילה ביותר ללקוח.
לייעוץ משפטי בענייני מקרקעין, צלצלו עכשיו 02-595-3322 או שלחו הודעת וואטסאפ למספר: 050-811-6181 או פניה בטופס המקוון מטה ואנחנו נשוב אליכם
